Рынку жилья предсказали дефолты застройщиков и огосударствление отрасли
При двузначной ключевой ставке в 2026–2027 годах рынок ждут дефолты застройщиков — эксперты
Выдача жилищных кредитов за год уменьшилась почти в два раза, льготные программы продолжают сокращать, а рассрочка теряет популярность — положение российского рынка жилой недвижимости разобрали на вебинаре рейтингового агентства «Эксперт РА». Отрасль, не способная обходиться без субсидий, по оценкам участников, находится перед этапом трансформации.
Ключевой аномалией рынка в докладе агентства названа разница в цене между новостройками и готовым жильем: коэффициент достиг 1,55–1,65, то есть квартира на этапе котлована стоит примерно в полтора раза дороже, чем в соседнем доме на вторичном рынке. В цену первичного жилья девелоперы закладывают собственные траты на маркетинг, субсидирование ставки и схемы рассрочки, поэтому при перепродаже владелец получает на 20–30 % меньше, чем заплатил.
Жесткая денежно-кредитная политика скорее сама зависит от рынка жилья, чем наоборот: высокую ключевую ставку на долгий срок обеспечивает поведение самих игроков, заявил руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Реклама застройщиков, по его словам, держится на обещании скорого подорожания и подталкивает инфляционную спираль: вместо сбережений на депозитах люди берут кредиты и на ипотеку, и на первоначальный взнос, ремонт, мебель. Поддержка ставок по ранее выданным кредитам стоит казне порядка 2 трлн руб. в год. Дефицит Минфин закрывает размещением ОФЗ с доходностью 16–17 %, а рыночная ипотека с учетом банковской маржи при такой доходности обходится в 18–20 %; нормой на годы вперед может стать диапазон ставок 12–15 %.
Дефолты в отрасли станут регулярными, а средние и крупные компании начнут уходить с рынка в 2026–2027 годах, если ставка останется двузначной, предупредил старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко: рентабельность публичных девелоперов падает из-за процентных расходов, а за реструктуризацией кредитов, взятых два-три года назад под покупку земли, застройщики уже массово идут в банки. Среди ожидаемых перемен на рынке:
- навес неликвидных студий площадью 15–20 кв. м,
- передача банкротящихся компаний на санацию госбанкам и институтам развития вроде «ДОМ.РФ»,
- прогрессивный налог на суммарную кадастровую стоимость недвижимости одного собственника,
- завершение эпохи непрерывного роста цен.
По материалам Известия